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2014年3月南宁房地产市场报告分析

时间:2014-04-17 16:09来源:京华时报 作者:网络 点击:
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    1、一级市场

1.1、供应分析

20143月南宁新增供应土地16宗,面积122.29万平米(2月无新增供应),其中7宗为住宅用地,面积为97.66万平米,2宗为办公用地,1宗商业用地,3宗为工业用地。

1.2、成交分析

20143月,南宁无土地上市交易,无成交。

20143月南宁新增供应土地16宗,面积122.29万平米,3月土地无成交。

2、二级市场

2.1、供应分析

20143月,全市共有15个项目有新增预售,商品房批售面积48.48万平米,环比上升450.91%,同比上升18.71%。其中住宅供应面积为29.06万平米,环比上升560.5%,同比下降5.5%;非住宅供应面积为19.42万平米。

从各区域供应情况来看,3月全市4个区有新增供应:良庆区新增批售面积20.46万平米,占全市新增批售面积的42%;青秀区新增批售面积12.62万平米,占全市新增批售面积的26%;兴宁区新增批售面积11.46万平米,占全市新增批售面积的24%;西乡塘区新增批售面积3.96万平米,占全市新增批售面积的8%

2.2、成交分析

20143月,南宁全市共签约成交6197套,环比上升46.85%,同比上升34.95%;签约成交面积为55.83万平米,环比上升47.39%,同比上升24.96%。其中普通住宅签约成交3719套,签约成交面积为38.4万平米;非普通住宅签约成交2023套,签约成交面积为14.01万平米;经济适用房签约成交455套。全市一手房总成交额为41.44亿元,均价为7422/平米;其中普通住宅均价为6948/平米。 

从区域成交套数来看,20143月南宁全市普通住宅销售量主要集中在兴宁、江南、青秀、西乡塘、良庆五个区,其中江南区成为3月签约成交量最大的区域,共签约944套,签约面积为9.21万平米;西乡塘区以签约914套,签约面积9.29万平米,屈居第二名;青秀区签约了776套、9.4万平米,成为第三名;良庆区则签约了589套、5.83万平米,成为了第四名;兴宁区签约492套、4.63万平米成为第五名,邕宁区以4套、0.05万平米成为第六名。 

2.3、存量分析

截止到201446日,南宁全市商品住房累计可售面积500.49万平米,可售套数为44706套;若按近一年以南宁全市普通住宅每月平均4603套的销售速度,目前的新商品住房可售量消化时间为10个月。 

2.4、普通住宅成交排名TOP10楼盘分析 

3月普通住宅签约成交量排名TOP10的楼盘依次为:农房澜湾九里、金源一品、龙光普罗旺斯、盛天新界、鑫金绿洲、嘉和城、江悦蓝湾、广西绿色建筑示范小区、保利爱琴海、南宁国际商业贸易中心。

3月成交前十的楼盘签约成交总量达1341套,占南宁全市普通住宅签约成交量的36.06% 

市场展望

一季度的市场表现疲软,销售增速持续放缓,房地产开发投资增速未来大概率也将缓慢下行。在此背景下,房地产调控政策放松的预期逐渐升温,近期媒体报道:继温州传出上报松绑限购的方案后,长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。我们认为房地产企业再融资正式开闸是市场化调控的一大步,未来一切强加在房地产上的行政政策诸如限购、限价等将逐步退出历史的舞台。

短期来看,在市场化和分类调控思想的指导下,未来地方政府在房地产调控上将具有更多自主权,区域调控政策差异化的策略将成为常态。事实上,这更符合当前不同城市严重分化的现实。而再次提出“抑制投机投资性需求”则意味着热点城市限购政策短期内不会退出,市场冷淡的城市政策将趋于松动,松动的方向主要是放开限购、降低二套房贷款门槛和通过调降首付比例,降低中等收入居民的购房门槛等。但是鉴于限购政策在抑制投机投资需求中起到的重大作用,预计最大的可能是且放松且珍惜,全面放开的概率比较小,更多的是进行微调,比如放开非户籍常住人口购买二套房等。

产业政策有助于增加经济增长潜力,但通过调整产业结构释放生产效率并无法一蹴而就。因此短期内保持经济增长还在于保投资。我们认为本轮稳增长将更加具有针对性,并非跟过往那样单纯的依靠财政政策和货币政策大规模刺激投资,但保持房地产开发投资稳定是非常有必要的(基建投资和房地产开发投资占固定资产投资的比例高达40%)。

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